Valoración de locales y centros comerciales

Los inmuebles de retail, al igual que otros tipos de inmueble, tienen dos vertientes de análisis:

• un usuario alquila superficie de tienda para vender al público
• y es propiedad de un inversor al que proporciona rentabilidad y un determinado grado de liquidez

Los inmuebles comerciales se valoran por la capacidad de generar renta a futuro. Es decir, su valor depende del precio de alquiler y del nivel de ocupación esperados, por tanto, depende principalmente de:

• la posición competitiva
• y la evolución prevista de la demanda y de la oferta de superficie alquilable (que afecte al público de su área de influencia)

En una tienda es importante analizar:

• Su ubicación:
  • el aspecto clave de valor de un local comercial es ‘dónde está’
  • (entendiendo que ‘donde está’ significa si ‘por allí pasa el público’, o no, y en qué medida)
• Sus características:
  • la longitud de fachada
  • o el reparto de la superficie alquilable entre planta calle, sótano y altillo
  • serán también aspectos que afectarán al precio de alquiler del m2.

Respecto a los centros comerciales cabe destacar que:

• extienden el área urbana, creando nuevas zonas de ocio, cultura y consumo;
• el espacio interior se parece a la vía pública de la micro ciudad que constituyen;
• hay una serie de negocios ‘locomotora’, que son piezas clave de atracción

Cuando se valora un desarrollo hay que atender a su tipología, que depende, principalmente de su superficie y de su forma de agregación. Así, hay que distinguir, por ejemplo, entre los parques de medianas superficies y los centros comerciales y, dentro de estos, entre:

• los pequeños (entre 4.000 y 15.000 m2 de SBA –superficie bruta alquilable),
• los grandes (entre 15.000 y 40.000 m2)
• y los de ámbito regional (más de 40.000 m2)

Cada uno de estos desarrollos tiene su posición competitiva, que depende del resto de la oferta del área de influencia y de las tendencias de la demanda del consumidor.

Para valorar un centro comercial:

• hay que hacer una proyección del precio de alquiler y de la ocupación
• considerando las inversiones y costes necesarios para tener el nivel de competitividad coherente con los precios y ocupaciones proyectados
• y descontar los flujos de caja, después de impuestos, a la tasa adecuada.

Por tanto, el valor de un inmueble comercial depende de los dos mercados en los que se mueve:

• el de la oferta y la demanda de superficie alquilable comparable (de este mercado depende la proyección de precios de alquiler y ocupación)
• el de la oferta y la demanda de productos de inversión (la tasa de descuento depende de este mercado y del riesgo implícito en la proyección de precio-ocupación)

En los inmuebles comerciales manda la conocida regla anglosajona de los tres elementos de valor: “ubicación, ubicación, ubicación”. Porque éste es el factor principal de atracción “del cliente del cliente” y, por tanto, el que hay que considerar para cumplir la otra regla de oro: “Value for money”

Con los inmuebles comerciales, hay que destacar la polarización de precios:

• el alquiler de un m2 de una oficina, en un buen edificio prime de Madrid o Barcelona, puede ser entre dos y tres veces más caro que en un edificio similar en la periferia,
• mientras que el alquiler del m2 de una tienda prime en el Portal del Angel o de la calle Preciados puede llegar a ser muchas veces más caro que el de un local con las mismas características físicas en una zona periférica

Cabe resaltar que, en el mercado de inversión, las valoraciones suelen hacerse con rigor, pero, en primera aproximación, se maneja el término ‘yield’, como sinónimo de GIY (gross initial yield - rentabilidad inicial bruta) o cociente entre la renta actual y el valor.

Cuanto menor es el riesgo de desocupación, menor es el yield y mayor el valor (a igualdad de renta).

Dado que el valor de un local o un centro comercial se estudia para el mercado de inversión (se venderá a un inversor), también hay que considerar su liquidez:

• hay propiedades que, en caso de venta, sólo pueden ser colocadas en el mercado local,
• otras, de mayor valor y atractivo, pueden acceder al mercado nacional,
• pero los fondos internacionales sólo estudian activos con liquidez en el mercado internacional, es decir:
  • tiendas prime
  • o centros comerciales a partir de un determinado tamaño y características.

Lógicamente, a mayor liquidez (e igualdad de renta y ocupación), menor yield. O lo que es lo mismo, mayor valor.

Un local comercial en una ubicación prime es ‘la joya de la corona’ de las inversiones: la que tendrá el riesgo más bajo de desocupación. De ahí que los precios por m2 lleguen a cifras realmente altas: ya que se aplican tasas de descuento muy bajas sobre ingresos por alquiler altos.