El caso de un local prime y el de un centro comercial regular:

• Un caso de local prime es una tienda en el Paseo de Gracia de Barcelona:

  Al valorarla, para estudiar su posible adquisición, atendimos a la zona concreta en que se encuentra, ya que:

  • la parte baja, por debajo de la calle Valencia, está orientado al consumo de clase media, con una demanda que está alrededor del 50% de público local y 50% de turista (ya sea por ocio o por negocios) –salvo excepciones, como ‘Cartier’ en la esquina de Consejo de Ciento y locales similares a éste
  • la parte alta, entre la calle Valencia y la Diagonal, está orientada al público de clase alta, con una demanda que está alrededor del 30% de público local y 70% de turista

  La demanda por turismo será especialmente importante para valorar las tiendas de la parte alta del Paseo y deberá considerarse la trayectoria y la evolución prevista de los distintos elementos de atracción de la ciudad (congresos, cruceros, turismo de fin de semana, vuelos low-cost,...)

  En la tienda en particular, es muy importante el efecto fachada y el decremento de precio/m2 por encima y por debajo del nivel de la calle, ya que muchos locales presentan un mix de superficie con planta baja, altillo y sótano.

  Estos coeficientes se aplican sobre unos precios de alquiler altos, con lo que su efecto económico es muy considerable.

• Un centro comercial moderno y bien ubicado puede ser un activo calificable sólo como regular.

  Las dos causas principales por las que a un centro comercial  puede pasarle esto son:

  • el diseño del centro deja zonas de tiendas por las que no pasará apenas público, con lo que esa superficie alquilable, a medio plazo, será más barata que lo que se plantea en los precios de alquiler iniciales
  • la contratación se ha hecho sin considerar el diseño físico del centro, de tal forma que vuelve a producirse el efecto anterior: habrá zonas por las que no pase apenas público, con la consiguiente disminución de renta a medio plazo.

  Toda reducción de rentas o de ocupación a medio plazo significa reducción de valor en el momento de la valoración.

  Asimismo, los riesgos de reducción de precio/desocupación de las zonas de tiendas y de ocio puro (cine, bolera,...) son distintos, con lo que un mix no adecuado a la zona en que se ubica puede generar un valor inferior respecto a otro mix mejor.